HPH214： 自我建设者可以从商业土地买家那里学到什么 –来自RMP Property的Rob Wiggans
罗布·威甘斯分享了有关如何为自建项目寻找土地的专家技巧。
罗布·威甘斯访谈
罗布·威根斯（Rob Wiggans）在获得研究生学徒之前，先学习了法律学位 泰勒·温皮。这是一个为期两年的计划，在此计划中，他遮盖了各个部门的人员，包括生产，销售，财务和技术部门。他选择进入战略性土地，先是担任商业角色，然后才搬到他实际外出寻找土地的地方。他现在从事房地产投资， RMP物业.
投资组合在用于立即开发的土地和长期的未来项目之间分配得相当平均
每个地区的土地团队将由不超过10人组成，包括土地总监，与代理商建立关系并谈判交易的土地经理以及估算数字以检查是否会有足够利润的估算师使该项目可行。
罗布（Rob）解释说，根据他在全国房屋建筑商中的经验，每个地区在任何时候都会有12到18个居住场所。工作人员将在战略或直接土地团队中工作。
战略土地 –在大多数战略用地案例中，房屋建筑商尚未拥有土地。它没有规划许可，但他们正在通过规划系统进行开发并促进其发展。他们有能力通过长期发展‘选择权协议”，据此，他们会先支付10,000英镑，以在10年内通过规划系统进行推广。如果当时仍没有进展，他们可能会再提供10,000英镑，为期10年，依此类推。如果他们成功地通过规划并购买了土地，他们将获得20％的折扣，因为通过规划系统进行推广需要大量成本。它使开发人员受益，因为尽管他们承担了风险，但是他们节省了可观的购买价格，并且由于不必承担任何风险或任何财务支出而获得了高价的土地所有者也受益。
开发人员将寻找何时可能发布新的本地计划，并利用该窗口作为机会将其推广到开发中。通常，他们会在现有定居点的边缘寻找土地，或者跟随新基础设施（例如，正在修建的连接道路或车站）的增长。
立即土地 –这是房屋建造者拥有，已计划并准备建造的土地。这通常来自与全国房屋建筑商联系的代理商。 Rob认为，任何给定地区的土地和规划专业人员网络都很小，因此，一旦出现良好的土地机会，所有人很快就会知道。
这是关于寻找其他人可能不在的地方
Rob所使用的一种策略是监视规划应用程序，一旦批准了规划决策，就会与土地所有者联系。如果您能够证明自己可以进行快速交易并提供良好的土地价值，而不是直接在公开市场上支付经纪人费用（通常为1-3），则可以直接与土地所有者联系，以寻求解决。 ％）。罗伯建议要坚持不懈，不要放弃，要有正确的积极心态。
计划应用程序的质量差异很大，因此需要尽职调查。需要注意的是交通，地面条件，生态，排水和服务连接。
“这是一片美丽的田园风光，但人们总是说，‘所有问题都在地下，而不是在地面之上。”这是关于尝试发现未知的事物。”
与土地代理建立关系
由于网络规模通常很小，因此建议您与将成为网络一部分的本地代理商联系，并与他们建立联系。他们可能是当地的土地代理商或专门从事土地的测量师，而不是大街的房地产代理商。
不要被拍卖拖延
人们害怕在拍卖会上买东西，总是认为这片土地一定有问题。尽管有时候这是正确的，但这并不意味着它不是一个追求的机会。可能是在拍卖中，因为土地所有者的情况只需要快速出售，或者如果土地出了问题，可以解决并获得价值吗？
如果您对未知的东西感兴趣，而您又没有时间进行尽职调查，但如果它在拍卖会上没有卖出，您可以稍后与拥有人联系，说您有兴趣并花一些时间来进行检查。
找出谁拥有土地
通过在土地注册处设置帐户，您只需3英镑就能找到任何一块土地的所有者。因此，如果您看过某些东西，认为可以做一个合适的地块，则可以直接与所有者联系，以查看他们是否对出售感兴趣。
相信你的直觉
“我发现当您对自己进行思考时，‘这里有些不对劲，”而您不知道它是什么，如果您不知道并且仍然有这种感觉，那就不要做。相信您的直觉可能是我所建议的最大建议之一。”
组建你的团队
Rob建议从一开始就发展您的团队。即使对于一个单独的自建地块，他也建议聘请一位备受推崇和推荐的产权转让法律专家，建筑师，规划顾问和土地代理。即使您将需要向他们全部支付费用，您将来也可能会为自己节省许多重大问题。
制定退出计划
一旦计划并准备如何构建它，请确保对即将发生的事情有一个清晰的认识。立即花费大量精力来查看构建成本并了解这些成本。
知道什么时候走开
即使您确实热衷于机会，但事情还不太奏效，而不是花费数月的精力，然后知道何时该是足够的足够的时间，然后继续前进。 Rob强调，如果您知道在哪里寻找，总会有很多其他机会。
“简而言之，看不到任何障碍。尝试跳出框框思考。您如何才能与想要的土地的人取得联系？”
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