HPH037：克服自我建设的挑战 –来自Homebuilding的Jason Orme& Renovating

2013年12月4日通过本发表评论

杰森·奥姆（Jason Orme），《房屋建筑& Renovating，分享了自我构建者面临的一些关键挑战，以及如何确保自己不会陷入陷阱。他还解释说，对于那些想要定制住房但没有相同风险的人，定制建筑可能是一个不错的选择。

杰森·奥姆（Jason Orme）访谈

杰森·奥姆（Jason Orme）渴望成为一名记者，因此他申请了房屋建筑& Renovating 杂志。直到担任该职位后，他才真正开始增加自己的知识，最终导致他在2004年购买了一块土地并盖了房子。现在，他已经看过并撰写了数百个甚至数千个项目，用他自己的话来说，他就是‘有点被它迷住了。

财务和地块可用性禁止大多数人进行自我建设

杰森说，自2008年经济衰退以来，获得金融服务变得越来越困难。但是他确实相信，随着经济的改善，越来越多的抵押贷款将再次可用。

迄今为止最大的问题是地块的可用性以及地块的价格。两者之间有着密切的联系。如果您有很多现金，找到一块地并不难！

杰森自己的身材

即使是伟大的建筑师也不一定对预算有好处

项目超出预算的情况并不少见。如果项目在第一天就开始超出预算，那么这很可能预示着事情的来临。杰森（Jason）的经验是，建筑师擅长设计房屋，但不太擅长将预算与设计结合起来。 人们通常会为大型复杂的房屋制定计划，其中包含大量工具包，而且预算完全不切实际.

工料测量师可以对项目成本进行独立评估

通过大多数事情通过数量测量师或QS进行检查，就有机会检查财务状况。 QS是一名独立专家，他将根据建筑师制定的计划有效地制定建造的完整材料和人工计划。这意味着在计划阶段而不是在构建过程中发现任何潜在问题。

一旦‘突如其来的建造成本应该是可预测的

杰森（Jason）最近遇到了一个人，该人的预算超出预算近50％，造价接近200万英镑！因此，它可以在所有预算级别上实现，无论大小。 有一些难以预算的要素，例如基础，因为在开始之前您可能不了解完整的故事，但是Jason强调 ‘在大多数情况下，“地上”是可管理且可量化的.

关于房屋面积，绝对有一个不错的选择

房屋建造和翻新的自建房屋的平均建筑面积约为200m²。相比之下，在英国，典型的新房地产房屋可能是8000万² or 90m²。因此，Jason遇到的自建者倾向于建造更大的房屋。在这个规模的最高端，他一次看到了一座2000m的房子²!

但是杰森建议，如果房屋过于狭窄，可能会产生不良影响：“继续为该杂志撰稿的David Snell总是说 社会崩溃的主要原因之一是因为房屋太小。因此，成长中的家庭，特别是当您有十几岁的孩子时，他们需要自己的空间，并且如果他们在自己的大卧室里有一些套房，而不是在街道上，这是优先选择的。我的看法是一样的。我认为房屋应该与家庭一起成长，并且应该足够灵活。”

自定义构建应该承担自构建的大量风险

自定义构建是自构建的子集，其目的是允许构建定制房屋，但风险最小。它振兴了一个古老的概念，即将大片土地划分为服务地块，并预先进行整个场地的规划（而不是单独规划），以加快该过程。 固定价格的建造成本还使人们能够清楚地知道自己需要做什么。

格雷文希尔牛津郡比斯特（Bicester）附近的项目是英国迄今为止最大的计划。阿尔梅勒在荷兰，人们经常将其称为世界上最重要的计划之一。

自我建设者趋向于具有企业家精神

虽然很多人希望盖房子（通常在英国6,300万人口的10％至30％之间），但要归因于寻找土地等的实用性，但这一数字却大大下降了。 目前，英国每年有11,300座新的自建房屋。

结识了许多自我建设者之后，杰森认为他们共同拥有的一个特征是企业家精神。即使他们来自各行各业，他们也往往是独立的，并且强烈希望为他们创造一些东西，而不是为任何老房子安顿下来。

在澳大利亚‘软件包的构建使生活变得轻松

杰森（Jason）将澳大利亚的房屋建造过程比作购买新车: “您已获得基本套餐，还具有可选的附加功能，所有这些功能都在价格和计划的交付方面得到了保证。”

有趣的是，尽管澳大利亚的人口较少（2300万），但其提供的定制房屋数量却比英国多得多（Jason说每年大约在50,000至100,000之间）！

英国的住房市场将继续集中于二手房

即使在英国开始量身定制建筑并且每年创建30,000或40,000新房屋，它仍将是市场的一小部分。这是因为目前在英国大约有2300万套房屋，因此大多数人有可能会购买二手房，而不是新的定制房屋。

避免使用Eco Bling！

某些产品和材料附有大量宣传，而杰森说，人们经常愿意在小工具上投入大量资金，因此制定了一个简单的规范。

太阳能电池板和热泵都有一定的位置，但通常花在建筑物的面料上的钱要好得多。 迄今为止，将房屋的能源消耗和热量需求降至最低是人们最明智的做法， 特别是对于那些不使用电源的人。

在规划过程中投资专业知识（英国）

依靠建筑师或设计专家来指导您完成规划过程可能是一个错误。虽然架构师可能对规划有所了解，但他们的主要技能是设计，因此他们不太可能跟上经常发生的对规划政策的微小更改。

寻找好的计划顾问是释放某些网站潜力的绝对关键方法。

村庄通常缺乏为年轻家庭提供的经济适用房

英国有一个独特的处境：土地匮乏，但也有文化信息来保护农村并将其保留为博物馆。

杰森（Jason）认为乡村快死了 –酒吧，学校和其他设施不断关闭–因为没有新房子可以帮助年轻的家庭居住在那里。然而，发展仍在与之抗争。

杰森说：“I think 我们必须接受，如果我们希望我们的孩子住在这些村庄和城镇中，那么我们就必须允许在某些地区建房并使其成为理想的个性化设计理想的选择，而不是成为我们多年来看到的那种住房。”

我们必须为不断增长的人口提供基础设施

杰森（Jason）讲述了他与三岁儿子一起看地图集的故事，第一页是关于世界人口的。在100年的时间内，人口已从约10亿跃升至60亿。

当Ben质疑Jason关于新房子是否只是在鼓励人口进一步增长时，Jason回答： “事实是，人们似乎想来英国，人们似乎想生孩子，我认为您不一定可以阻止其中任何一个。因此，在某种程度上，您必须面对这样一个事实，即您需要为他们建造住房，否则他们将要住在哪里。”

多代房屋可以成为未来的选择吗？

负担得起的住房显然是世界性的问题，因此，一项改变可能是朝着多代家庭的方向发展，即三代家庭住在一个屋檐下。

房屋开发需要一种明智的方法

英国政府估计每年需要25万套新房屋来应对需求。

杰森（Jason）认为，自1960年代以来还没有实现过这一目标，并且在未来几年内不太可能实现。杰森还认为，东南部和中部地区的某些地区正接近产能极限，将负担分散到住房密度相对较低的英国其他地区将更为有意义。

[互联网也使人们更容易成为企业经济的核心，而不必亲自参与其中！]

房屋建筑和装修旨在提供独立建议

的团队房屋建筑& Renovating 都经历过自己建造房屋的过程，因此，他们的所有建议都来自经验。自我构建世界的新手还会发现，有很多人正在试图出售他们的产品或服务！房屋建筑和装修旨在提供独立的建议，帮助您增加知识并指导您穿越丛林！

它可能看起来像电视上的戏剧，但不一定要现实

尽管诸如Grand Designs之类的电视节目会激发人们从事自己的项目，但它们也会在不需要戏剧的地方创作戏剧。一些项目超出预算和进度，但每年都有成千上万的项目发生。

杰森得出结论：“如果您可以让专家参与进来并听取人们的意见，那么通常这比您想像的要容易得多 。。。这是一次巨大的收获，确实改变了生活。当然是给我们的。”

独特的城市住宅。版权 homebuilding.co.uk

成绩单

下载Jason Orme的采访记录。

我们对评论部分的问题

到目前为止，您的项目面临的最大挑战是什么？您如何克服它？

想要在2014年创造有价值的内容吗？

随着电视和广播继续失去影响，越来越多的人通过Internet将内容传递到他们的手机，平板电脑和台式计算机。任何个人或公司都可以创建此内容，这只是您要如何做的问题。 Regen Media可以帮助您在2014年创建内容吗？

请与我联系

资助生态建设–与生态建筑协会的乔恩·李

2013年8月9日通过本发表评论

您是否认真考虑过建筑的财务状况？

您对拥有多少钱和将能够借到多少钱感到现实吗？

在这篇文章中， 我将向您介绍如何为低能耗建筑融资 在来自业务发展经理Jon Lee的帮助下生态建筑学会.

我必须承认，《房屋规划帮助》博客几乎完全被设计问题和设计出的东西所消耗。这些都没有达到现实和考虑的成本，但我希望现在就改变它。没有人愿意成为耗尽金钱和期权的人，那么正确理财的最佳位置在哪里？

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与许多潜在的财务提供者交谈

对于任何希望获得的服务，此建议都是有意义的，但它在这里很重要，因为存在各种类型的自建抵押和 这确实取决于您自己的财务状况，哪条路线最适合。乔恩·李说：“某些放款人只会在您已经购买了该地块并且实际上是通过实际建造来提高站点价值时才提供资金。只要土地获得规划同意，其他贷方将更乐于帮助他们购买土地。”

针对地块价值增加而支付的款项

与任何融资一样，贷方将需要抵押。在这种情况下，这是一块土地，在整个建造过程的各个阶段，其价值都会发生变化。“在这些过渡阶段中，您实际上是在大量进行自我构建，因此不一定与花费与价值增长相关。那里有一条曲线， 随着构建接近尾声，您往往会花很多钱增加很多价值.”

厨房和浴室（等等）投入使用后，它就变成了一种更具市场价值的资产。

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通常会拖欠分期付款

获得批准的抵押贷款后，将有一些里程碑可以计算出该站点的中期价值。在这些时候，您的贷方将计算出可以从中扣除多少保留金，并在拖欠工作时付款。但是，某些贷方提供‘加速器抵押将提前提供资金，从而有效地给您钱以进行下一阶段的工作，然后进行重估。由于这对贷方来说风险更大，最终成本更高。

理想情况下，您将有足够的借贷机会

乔恩（Jon）概述了一个简单的情况，该情况说明了为什么您想要在项目中投入大量的自有资金。考虑一个要花费100,000英镑的地块。如果您需要借用其中的80,000英镑，贷方可能会看您的收入和计划，并认为这看起来很有趣。即使您的地块计划可能表明，如果您在第一天借入80,000英镑，则已完成的项目将价值250,000英镑，但您仍必须考虑其余部分的资金来源。在生态建筑协会中，最高抵押贷款额为住宅抵押贷款的90％，这意味着实际上只有10,000英镑可用来帮助您进行建筑工作（除非您有其他资金或银行的帮助）妈妈和爸爸等）。

在这种情况下，加速抵押贷款将是最合适的，但就利息费用和安排费用而言将更为昂贵。另外，如果预算失控或承包商让您失望，那么您可能正在顺风航行！

建筑项目

生态建筑协会喜欢与了解低能耗建筑的估价师合作

乔恩（Jon）强调说，估值师和贷方都应了解建筑的类型，所使用的材料以及预期的成本，这是该过程的重要组成部分。乔恩说：“我们总是要求估值师发表评论，说他们认为成本对建议的提议是否切合实际，以及是否考虑借款人本身的专业知识。他们很可能是连续的自我构建者。他们可能是在建筑物或建筑等方面具有背景的人。所有这些事情都被考虑在内。”

不要过度拉伸自己

您可能已经阅读了案例研究，这些案例研究了多重困难导致自助或自定义构建者无法再借钱的地方。一个好的贷方将在早期阶段承担风险。乔恩解释说：“当然，抵押资产的账面净值不可避免地是首要考虑因素，并且要确保借款人在建造阶段偿还利息的能力方面不被过度拉伸，尤其是如果他们必须从他们的日常工作中放假，以查看该项目。”

如果您之前没有经历过流程，请不要推迟

尽管总是最好尽可能详细地了解构建成本并提供报价以作支持，但乔恩（Jon）承认，他所见过的一些最佳方案来自公开承认他们没有正式商业计划的人并正在努力。

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不是批量贷款人，可以提供更多的个人服务

生态建筑协会每月承销约20至25笔抵押贷款。由于他们不是批量贷款人，因此他们更有能力根据个人情况处理项目。当不一定适合正常系统时，这尤其重要。

高能效最佳折扣

显然，生态建筑协会旨在支持更可持续的未来，因此，它为有利于环境或社区的项目提供了最大的折扣。 符合Passivhaus标准的建筑物将获得其标准可变利率范围内的最高折扣。 进一步了解他们 C-Change折扣，从Passivhaus一直延伸到Code for Sustainable 首页s Level 4（可持续住宅规范）或至少在能源绩效证书（EPC）上达到B级的物业。

承销商希望看到对建筑物信封的投资

由于生态建设是其业务的基础，因此由承销商决定是否授予这些贴现抵押。乔恩继续说：“我们的员工训练有素，不仅可以查看（英国）任何物业都需要的预计EPC，而且可以更详细地了解已使用的材料。例如，即使借款人放进了UPVC门窗，即使它们确实达到了要求的水平，我们也不会提供贷款。我们会寻找其他线索来证明可持续材料是建筑的核心，例如高品质的玻璃，良好的隔热性能，天然材料以及可能的本地采购材料。”

他们也不会排除其他选择–例如从瑞典采购和运送的成套工具回家–因此只要它仍然使用可持续材料

尽早与您的财务提供者联系

与大多数施工团队成员一样，从最初阶段就参与您的财务提供也是很有意义的。换一种说法， 不要等到您购买了该地块，然后再开始寻求融资。贷款人喜欢在早期阶段考虑所有问题。乔恩（Jon）强调了为什么这是一个好主意：“我们也许可以为他们提供建议，告知他们在土地购买阶段应该考虑支付多少定金，他们需要保留多少作品并与他们合作制定项目，以便您获得真正清晰的时间表和经过压力测试的现金流。然后，我们可以看到如果利率有一些变动，房地产价格有一些变动，天堂般的禁止成本开始上升，会发生什么，以便我们可以看到什么样的风险评估并提供建议以非常动手的方式参与该项目，以减少令人讨厌的意外。”

在构建过程中期待一些挑战

所有项目的方面都会发生变化。乔恩（Jon）不记得任何预算已经确定的完全按照计划进行的项目。当然，有时这可能对您有利，并且可以节省您认为要借的东西。假设10％的应急费用会让您摆脱所有问题，那可能是一个错误。

压力测试不会阻碍

对项目进行压力测试并考虑各种可能的情况，以确保借方和贷方都对即将发生的事情有很好的了解。它使人们清楚地知道谁将要做的事情以及如何进行认证。

与借款人建立个人关系

乔恩的最后建议是与您的贷方了解并在可能的情况下建立个人关系。通过经纪人会让您与提供资金的人保持距离。除了增加额外的成本外，您还无法解决构建过程中可能出现的问题。

访问生态建筑协会以获取更多信息和案例研究。

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